相続登記の義務化 期限3年と過料、自分でする手順・必要書類・登録免許税

土地や建物を相続した人は、相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記（名義を亡くなった人から相続人に移す登記）をすることが義務です。2024年4月1日から始まった制度で、それより前に相続して登記していない不動産も対象になり、期限は2027年3月31日です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。遺産分割がまとまらないときは、「相続人申告登記」で義務を果たせます。国に納める登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

相続登記の期限はいつまで？

法務省の説明をもとに、期限を早見表にしました（不動産登記法第76条の2）。

• 期限は、亡くなった日ではなく、「相続の開始」と「その不動産を取得したこと」の両方を知った日から数えます。
• 法務省は、親が不動産を持っていたかよく分からない場合、具体的に知るまでは義務はないと説明しています。
• 遺産分割をしていない間は、相続人全員が法定相続分で共有している状態です。そのため、その不動産を受け継ぐつもりがない相続人にも、義務があります。

過料は「催告のあと」

正当な理由なく期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法第164条）。法務省によると、流れは次のとおりです。

1. 登記官が義務違反を知ると、登記をするよう催告書を送ります。
2. 催告書の期限までに登記されないと、登記官が裁判所に通知します。
3. 裁判所が要件を判断し、過料を決めます。

法務省は、登記官が義務違反を知るきっかけとして、遺言書や遺産分割協議書に書かれた別の不動産が登記されていない場合などを挙げています。

「正当な理由」の例

法務省は、次のような事情があれば、一般に正当な理由があると認められるとしています。

• 相続人が非常に多く、戸籍集めや相続人の把握に時間がかかる
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲で争いがある
• 義務を負う人が重い病気である
• DVの被害を受けて避難している
• 経済的に苦しく、登記の費用を負担できない

まとまらないときは「相続人申告登記」

遺産分割がまとまらず、3年以内の相続登記が難しいときのための簡単な手続きです（不動産登記法第76条の3）。自分が登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ると、義務を果たしたものとみなされます。

• 法定相続人の範囲や相続分を確定させる必要はなく、相続登記より書類が少なくて済みます。
• 義務を果たしたとみなされるのは、申し出た人だけです。全員が義務を果たすには、全員が申し出ます（連名で1通にできます）。
• 不動産の権利関係を示すものではありません。売却したり、担保に入れたりするときは、あらためて相続登記が必要です。
• 申出のあとに遺産分割で不動産を取得したら、分割の日から3年以内に相続登記をします。

自分でする手順

相続登記は、司法書士に頼まず自分で申請することもできます。法務局の登記手続ハンドブック（遺産分割協議編、2026年4月版）が示す流れは次のとおりです。

1. 戸籍などを集める。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍と、相続人の戸籍です。2024年3月からは、本籍地以外の市区町村でもまとめて請求できます。
2. 遺産分割協議をして、協議書を作る。相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えます。
3. 登記申請書を作る。法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」に、様式と記載例があります。
4. 法務局に出す。不動産の所在地を担当する法務局に、窓口に持参するか郵送します（書留で、封筒に「不動産登記申請書在中」と書きます）。オンライン申請もできます。
5. 登記完了。登記完了証と登記識別情報通知書を受け取ります。登記識別情報通知書は再発行できないので、大切に保管します。

2026年からの申請書の記載事項

• 2026年4月から、不動産の所有者の氏名・住所が変わったときは、2年以内に変更登記をすることが義務になりました（不動産登記法第76条の5）。この負担を減らすため、相続登記の申請書には、新しく所有者になる人の氏名のふりがな、生年月日、メールアドレスも書きます。
• 法務省によると、2026年10月5日以降の申請では、国籍等も申し出ます。

様式は改正に合わせて更新されるため、申請の直前に、法務局のホームページで最新の様式を確かめてください。

必要書類と入手先

遺産分割協議で相続人の1人が取得する場合の、主な書類です。法務局の資料「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」をもとにまとめました。

• これらの書類に、有効期限はありません。
• 自分で作るものは、登記申請書、遺産分割協議書、相続関係説明図（戸籍の原本を返してほしい場合）です。代理人に頼むときは委任状も要ります。
• 法務局の「法定相続情報一覧図の写し」を出すか、その番号を申請書に書けば、戸籍の束の代わりになります。

遺言書がある場合や、法定相続分どおりに登記する場合は、必要な書類が変わります。相続人の確かめ方と戸籍の集め方は相続人は誰になる？範囲と順位、協議書の作り方は遺産分割の流れと協議書をご覧ください。

亡くなった人の不動産が分からないとき

2026年2月2日から、法務局の「所有不動産記録証明制度」が始まりました。亡くなった人が登記簿上の所有者になっている不動産を、全国分まとめて一覧にした証明書を請求できます。

• 請求できるのは、所有者本人と、その相続人などです。
• 全国どこの法務局でも、窓口・郵送・オンラインで請求できます。
• 手数料は、検索条件1件につき1通、書面請求で1,600円です（オンライン請求は1,470円または1,500円）。
• 相続人は、戸籍や法定相続情報一覧図の写しで、相続関係を示します。

登録免許税の計算と免税

相続登記では、国に登録免許税を納めます。税率は不動産の価額の1000分の4（0.4%）です（登録免許税法別表第一）。

計算のしかた

法務局の「登録免許税の計算」によると、次の順に計算します。

1. 課税標準を出す。固定資産課税明細書の「価格」または「評価額」を使います。「固定資産税課税標準額」ではありません。1,000円未満は切り捨てます。
2. 0.4%をかける。100円未満は切り捨てます。1,000円未満になったときは1,000円です。
3. 同じ申請書で複数の不動産を登記するときは、価格を合計してから1,000円未満を切り捨てます。

早見表と計算例

たとえば、土地の価格が12,345,678円、建物が3,456,789円の場合です。

1. 合計は15,802,467円。1,000円未満を切り捨てて15,802,000円
2. 15,802,000円×0.4%＝63,208円
3. 100円未満を切り捨てて63,200円

納め方は、収入印紙を台紙に貼って申請書と一緒に出すか、現金で納めた領収証書を出します。

免税になる場合（2027年3月31日まで）

法務局によると、次の相続登記は、2027年3月31日までは登録免許税がかかりません。いずれも土地が対象です。

• 100万円以下かどうかは、土地ごとの価額で判断します。法務局は、複数の土地のうち一部だけが免税になる場合の記載例も示しています。持分を相続する場合は、土地全体の価額に持分の割合をかけた額で判断します。
• 申請書に根拠の条文を書かないと、免税になりません。
• 建物は対象外です。

自分でする場合と司法書士に頼む場合

戸籍法第10条の2により、司法書士は依頼を受けた業務のために戸籍を請求できます。古い相続で相続人が何十人にもなる場合や、遠方の戸籍が多い場合は、専門家に頼むと早く進むことがあります。

土地を受け継ぎたくないとき

使い道のない土地を相続したくない場合は、次の方法があります。

• 相続放棄：家庭裁判所に申述します。ほかの財産も含めてすべて受け継がなくなります。期限は知った時から3か月です。くわしくは相続放棄の期限と手続きをご覧ください。
• 相続土地国庫帰属制度：相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。法務省によると、審査手数料が土地1筆14,000円、10年分の管理費にあたる負担金がかかります。建物がある土地など、引き取ってもらえない土地もあります。

お墓のある土地や墓地の扱いは墓じまいの流れと費用も参考になります。

迷ったときの相談先

申請先の法務局は、法務局ホームページの「管轄のご案内」で、不動産の所在地から探せます。手続き全体の期限は死亡後の手続き一覧と期限と手続きチェックリストで確かめてください。